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      【重磅】2019年中房企銷售排行榜

      來源:樂居   發布時間:2019-06-29

      2019年上半年,行業“因城施策”仍為調控主基調,堅持“房住不炒”,大環境制約下,重慶上半年市場兩極分化,出現投資端熱,營銷端表現差強人意。

      市場端,整個一季度市場降溫明顯,二季度市場有所回暖,市場供求增加,但整個住宅市場上半年成交量下降,均價穩中有升,高價地項目陸續面市,推動房價小幅上漲。整體市場不及去年同期,行業呈現出強者恒強、分化加劇的形式,寡頭房企優勢繼續放大。

      投資端,城市房企對市場信心度呈兩極分化,城市深耕型房企持續看好重慶市場,積極參拍拿地增儲,近三年新進型房企拿地謹慎;隨著企業投資節奏差異,后續房企銷售排名差距或將進一步拉大。

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      統計口徑

      1.CRIC系統

      2.統計時間:2019.1.1至2019.6.28

      3.統計數據均為商品房備案數據

      4.統計范圍:重慶主城九區

      5.聯合開發項目流量榜金額雙雙計入統計;權益榜金額以股權拆分為準

      榜單解讀

      2018年下半年起,重慶長達2年半供不應求的局面被終結,而需求量在一系列政策之下枯竭,客戶觀望情緒蔓延,市場進入下行期。

      面對行業“房住不炒”的調控主基調、日益下行的市場、行業競爭加劇帶來的生存壓力,房企業績增速整體放緩,排第10房企整體銷售規模902.6億元,同比降低3.49%。

      市場調整期,多數房企銷售業績下降,部分貨儲不足企業,掉隊明顯;時勢造,龍頭房企逆勢前行,搶占市場份額,實力在下行態勢中進一步凸顯。

      01 集中度解讀

      TOP5集中度45%

      近半壁江山

      從2019年上半年房企集中度來看,近幾年集中度呈直線上升,TOP5房企集中度達45.52%,已然占據市場近一半份額,行業寡頭化明顯,規模房企多種方式擴充貨源,拓寬企業貨儲,憑借自身品牌、產品等優勢瓜分市場份額,未來房企集中度將進一步提升,中小型房企面臨被市場淘汰的壓力。

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      今年30強房企內部分化加劇,TOP5-10和排第10-20的房企集中度較前兩年基本持平,呈小幅波動;而TOP5房企集中度同比上漲40.60%,增速持續高速增長,較2018年有進一步提升,主要得益于企業的前瞻性布局戰略,多盤齊發以及自身優勢;TOP30房企集中度已達93.66%,市場調整期,增速大幅放緩。

      02房企梯隊解讀

      門檻止漲為穩

      梯隊格局持續分化

      今年上半年市場趨于理性,供銷下降,價格維穩,整體規??s減,各梯隊入榜門檻停止去年同期齊漲勢頭,呈分化狀,除TOP20房企外,其余梯隊門檻均出現下滑。

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      其中,TOP5入榜門檻穩定在85億左右,相較去年同名次企業業績以上漲為主,龍頭房企市場下行中持續發力;

      排第10入榜門檻降低至41.6億元,同比下降30.6%,與TOP5房企差距再次拉大,這更加說明行業呈現出強者恒強的分化格局,寡頭房企優勢繼續放大;

      而10-20名外房企開始發力,房企洗牌嚴重,TOP20房企入榜門檻升至20.9億元,增幅18%,預計未來市場分化將為更加明顯。

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      名列前茅梯隊:半年初現150億+,強者恒強

      雖然百億這個詞,對于重慶來說并不陌生,但今年半年度業績榜上初現超150億房企——融創,與房企拉開多個身位,值得關注的是融創同樣是頭家半年業績上百億房企。從榜單看,不難發現兩極分化較為明顯,前四強表現格外搶眼,業績超120億,強者恒強局面日益顯現。

      融創  盡顯快馬之勢,持續發力

      融創19年上半年表現延續18年勢頭,以銷售額161.2億元位居榜首,企業業績持續上漲24%。融創前瞻性的多點多項目戰略布局、審時度勢順市的營銷策略為其帶來了良好的收益,贏得了市場先機。而上半年企業資金寬松,一度積極活躍在招拍掛市場,增儲214.76萬方,企業整體貨儲充沛,后續爆發力強。

      金科  跨越式發展排頭兵,全面開花

      金科主城多項目布局,實現北區、西區、南區多點布局,全面開花;同時近幾年產品升級,迎合市場改善需求,“集美系”、“博翠系”的產品創新,助推金科銷售額增長,最終實現半年149.1億元的好成績,市場去化速度見證了金科品牌力量及戰略的正確性。

      龍湖  主戰場優勢凸顯,穩坐前三

      城市深耕表現明顯,提前布局熱點板塊,確保企業貨儲充足,在業績上全面開花,2019年上半年龍湖排名穩定前三,流量銷售額達130.7億元。龍湖項目主要以改善為主,企業整體貨儲偏向中高端,每個項目都成為板塊明星項目,其產品力受認可度不斷提高,源于其對產品和購房者需求的獨特預判,往往能將細節轉化為發展小趨勢,從而增強產品力。

      第2梯隊:業績差距較小,競爭激烈

      除恒大外,其余房企成交金額集中在30-60億元,差距較小,名次更迭可能性較大,貨儲充足的房企具備先機。

      穩健型房企——穩步提升,保持前列

      穩居第2梯隊,房企業績近年持續處于穩步增長趨勢

      保利發展  2018年繼續推動主城格局,加大熱點板塊布局,成落子公園、魚洞,實現全區域、全業態、全產品布局。

      旭輝  入渝以來一直精研市場,布局重慶全域,打造多需求產品線,以優質產品與品牌價值贏得市場認可,2019年 “重貴旭輝”更名“旭輝西南區域集團”,深耕決心明顯。

      碧桂園  洞悉城市發展熱點布局,中高端產品占比充足,保證企業利潤,兼有流量型產品,實現企業現金流。

      渝派房企——戰略升級,穩扎穩打

      作為典型渝派房企,東原、華宇、協信深耕重慶多年,具有良好口碑,市場占有率保持穩定。

      東原  不斷實現產品、社區創新,成打造一系列高端品質利潤型產品,瓜分高端住宅市場。

      華宇  穩扎穩打,以用戶為中心角逐“改善時代”,中高端產品持續發力,將持續成為華宇下一步業績的增長點

      協信  多元化發展,以產業為帶動進行戰略持續升級,為企業提速發展創造機會。

      新進房企——爆發力強,表現可期

      以前2年新進房企為主,持續加大貨儲儲備,入市項目整體表現良好,爆發力強。

      中駿  入渝兩年,從“0”到“11”,貨源充足,以驚人的爆發力沖擊市場,成搶占市場,強勢上榜。

      第三梯隊:貨值充沛,后續可期

      第三梯隊中,新城前期土地儲備充足,18年下半年各項目相繼入市,今年銷售發力,整體表現亮眼,業績實現高增長,躋入銷售排行榜Top20,位列14名。協信、招商蛇口、聯發、美的置業上半年投資積極性較高,目前貨儲充足,具備二沖三梯隊的強勁潛力。

      03房企業績解讀

      市場調整

      多數企業完成率不到四成

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      受市場盤整期及房企推貨節奏影響,房企年度指標完成率均不及50%,且呈現梯隊下降趨勢,第三梯隊指標完成率僅3成左右,各梯隊中金科、華潤、美的置業、聯發相對完成率較高。

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      三成房企完成度在30%以下,指標完成情況較差;25%的房企半年度完成30%-40%業績,下半年發力沖刺,仍有完成年度業績目標可能性;近五成的房企完成度在40%以上,依據房企上下半年業績比例四六開來看,只要下半年供貨符合市場需求、價格合理,這些企業完成業績目標可能性較大。

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      2019年受市場大環境影響,部分房企開始改變發展戰略,放緩腳步,進行了提質控速,業績小幅波動;部分房企繼續保持高增長,如融創、萬科、華潤漲幅可觀,華潤漲幅超100%,又如中駿、金地、中建信和憑借亮眼的銷售成績,頭次進入TOP30。

      增長型——華潤  黑馬逆襲,躍升9位。作為央企,肩負責任擔當,堅持品質是華潤的宗旨。入渝以來,造就數個高品質項目,2019年憑借公園九里、瀾山望、琨瑜府等改善項目表現出彩,實現了業績及規模的高速增長,同比上漲107.4%,名次上漲9名,強勢進入前十,成為本半年度漲幅較大房企。

      新上型——中建信和  積極增儲,助推業績上漲。入渝一年多,落地五子,聚焦城市熱點板塊與核心區域,目前可售充足,貨值分布合理,隨著下半年供貨加快,全年業績可期。

      04房企驅動力解讀

      規模和產品驅動業績增長

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      2018年至今,市場分化明顯,TOP20房企繼續洗牌,在市場競爭加劇的情況下,房企通過戰略調整,產品升級、規模擴充等多種形式,尋求新的業績增長途徑,結合2019上半年TOP20房企銷售面積與銷售均價來看,企業驅動力可分為三類:

      1、產品驅動型:產品溢價能力強,盈利能力高。以龍湖為代表,以客戶為中心,實現產品的迭代升級,改善型高溢價產品贏得客戶高度認可。

      2、規模驅動型:全面布局型房企,以規模創造業績。以融創為代表,企業占據市場絕大份額,主力在售項目高達25個,積極搶駐城市核心及熱門板塊。

      3、平衡型:兼具產品與規模同步發展。以金科代表,項目遍地開會,產品貨值分布,利潤和流量型產品兼具,品牌形象影響力、口碑較高。

      近兩年行業雖然經歷較大的波動,但部分房企仍舊依靠標桿項目,收獲不俗銷售業績,企業單盤產能位居行業前列。

      2019年上半年房企單盤產能排第10榜,門檻產能為6.3億,天譽、金地依靠大盤產品線豐富,賣點明確且多樣化,客群范圍廣泛的特征,成打造區域性標桿項目,分別以12.2億、8.5億的高產出位列名列前茅和第2;而百億房企僅有龍湖、萬科上榜。

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      天譽  以收購的方式進入重慶,目前在售項目較少,通過精化彈子石總部經濟核心區的超百萬方大型綜合體——天譽智慧城項目,支撐企業銷售業績,獲得高產。

      金地  2017年進入重慶,隨后通過前期招拍掛、收并購、入股等各種方式儲備貨值,開啟城市多區布局,去年多項目面世,首年便成入榜前20;今年繼續憑借重慶十大銷售項目之一的百萬方項目——金地自在城,繼續保持企業高產能;后期彈子石風華兩岸項目入市,將進一步提升企業規模及業績。

      05房企覆倍率解讀

      企業去化能力各異

      未來規模兩級分化

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      結合2019年房企貨值與銷售業績增長,我們根據覆蓋倍率將房企分為三個梯隊。

      A類:覆蓋倍率相對較高,梯隊企業除恒大外,都是屬于近兩年快速擴張企業,新增貨值倍增,目前周轉率相對較低,但隨著企業產品打造力、開發實力的提升,后期業績增長可期;藍光投資精準,布局跟隨城市發展腳步,上半年參拍兩次,拿地兩宗,新增土儲約19萬方,企業目前覆倍率偏高,隨著下半年推盤節奏加快,提高周轉,覆倍率將會趨于行業健康水平。

      B類:以東原、旭輝為代表,房企貨儲量大,遠超2019年產品去化規模量,未來隨著項目推盤,企業將緩慢去化,貨儲持續小幅下滑;碧桂園、融創2019年增儲積極,覆倍率有所下降,但企業本身開發效率較高,貨儲充沛,未來業績將持續快速增長。

      C類:該梯隊企業均是規模型、高周轉企業,覆蓋倍率處于行業較優水平,均有自身的標準產品線,能夠實現拿地到銷售的快節奏周轉。金科、保利發展覆倍率不足,但上半年積極拿地補倉,覆倍率逐漸回歸行業正常水平。

      后市預判

      政 策 端

      今年3月召開,再次重申房地產市場堅持“住房不炒”,保持政策的連續性和穩定性。重慶市場將會持續保持宏觀嚴控基調不放松,以秩序維護類小政策調節為主,未來市場調控基調不變,預計下半年政策微調控為主。

      土 地 端

      結合全年供地計劃看,今年整體供應量不及2018年,上半年供應節奏較快,下半年供地節奏將會放緩,供地宗數不及上半年。而城市向外拓展趨勢越來越明顯,熱點供應板塊集中在西永、大學城、水土、蔡家、魚洞等城市板塊。

      市 場 端

      雖然今年上半年利率放松、高價項目入市客戶,樓市迎來了一波“小陽春”,且部分房企對樓市仍存信心,輪番上演高價地塊,但受到市場存量、限價、改善需求被提前釋放等影響,短期內市場仍然處于盤整期,仍以“穩”為主。

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